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800万平方米库存重压广州楼市足够一年消化

发布时间:2019-10-17 20:19:23 阅读: 来源:防虫网厂家

保利公园九里、力迅时光里、君汇上品……元旦前后,广州楼盘抢推势头不减,有楼盘拿到预售证一天就急忙发售,有楼盘拿到预售证前夕就已经开售。2亿、150套、消化六成……开发商公布的数字,显示这些新推楼盘“小火”了一把。难道,广州楼市一夜回春?

非也,那只是广州几个新盘“独秀”而已。数据显示,广州楼市“寒冬”将至:从2011年11月15日至2012年1月4日,广州商品住宅可售面积从659万平方米急升至800.03万平方米,增幅超过两成。

经济学家谢国忠说,2012年中国的房地产就一个字:垮。如果广州一手住宅库存量以这样的速度增加,从开发商的角度来看,这无疑等于天塌,难以淡定。

广州库存量足够一年消化

本刊记者元旦前后在市场上所见,那些新推楼盘的人气、成交情况确实不错。阳光家缘的成交数据显示:保利公园九里、力迅时光里都是2011年12月27日拿到预售证,两楼盘至1月4日的网签套数分别为112套、59套;12月31日拿到预售证的君汇上品也有5套网签。

凭借定价往往比“吹风价”要低这一招,广州很多全新楼盘能“忽悠”到不少买家。近期推售新盘较多,所以今年元旦三天小长假,阳光家缘显示全市网签472套,较去年元旦三天的425套还略有增长。

即使新盘旺销、网签量上升,但记者接触到的开发商,依然觉得“寒冬”将至。主要原因在消化率上面。今年元旦成交比去年同期提高了一成多不错,但今年元旦前后两周将近万套的新增供应量,却比去年同期大涨了五成多。比较而言,今年楼市的消化率比去年同期还差了一大截。

消化率不行,库存量自然不断增长。2011年11月15日,广州一手商品住宅可售套数为5.1万套、面积659万平方米;12月12日是约5.6万套、718万平方米;2012年1月4日已上升至约6.3万套、800万平方米。2011年前11个月,广州十区两市一手住宅月均成交面积为65万平方米。广州目前的库存量,足够消化一年的时间。正如广州齐来喜广告有限公司总经理吴正洪所言,广州2012年消化库存量的压力很重。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,一般而言,新建商品住宅存销比持续超过12,表示新建商品住宅存销比过大,存货压力较大,价格下跌压力增大。

喘口气或导致更恶劣局面

库存量持续增加,商家应该持续降价,吸引买家出手才对。

事实并非如此。进入2012年,也许是没了全年销售任务的压力,商家在价格上的让步开始减少,“喘口气”的心态非常明显。元旦期间,很多楼盘依然打出“特价”、“特惠”的旗号,但这些“特”与元旦前几乎一模一样。前期降价的部分商家更是“收复旧河山”,越秀区的淘金家园,南向单位卖2.2万元/平方米已成昨日传说,在售产品均价为2.7万-2.8万元/平方米,元旦期间并没有推出特别优惠。一度被指“直降6000元/平方米”的珊瑚天峰,如今价格也已经回复高位,毛坯价格为1.7万元/平方米起,1.4万元/平方米起的价格也不复存在。无论在番禺区还是荔湾区,都有楼盘的销售人员称,2012年初,多数开发商不会在价格上再作让步,部分楼盘还有涨价的可能。

开发商要“喘口气”,不再让步,会出现怎样的局面?广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥说,现在新盘、新货只要定价合适,销售不是大问题;问题是 “头炮”推售后,余货消化非常困难。开发商不肯让步,800万平方米库存如何消化?再说,今年新货充足,如果商家“喘口气”的时间过长,800万平方米的库存量将不是结束,而是新开始。

楼市进入“挤乳沟时代”

□本刊评论员

2012年伊始,开发商让利、打折的叫卖多了,几乎所有专家、地产从业员都不看好2012年的市场,都认为调控不放松形势将会更恶化,后市不可能再像2009年那样来一个“v”形大反转。弥漫业界的,“谈困境,讲寒冬”成为主旋律,整体市场成交量确实在下降。更有发展商负责人向记者叫苦:挤完泡沫挤利润,已经开始“挤”到肉,开发商有些“顶唔顺”了……

刚过去的这个元旦,本刊记者在各区调查所见,却不尽然。无论市中心区盘还是郊区盘,只要定价务实,楼盘人气都还不错,“寒冬”表现并不明显,绝大部分楼盘以市场价而不是以大幅降价销售为主,售价曾短暂“跳水”的淘金家园、天瑚峰境等楼盘,如今的价格又回升到“跳水”前的水平。

元旦开盘的海珠区全新项目君汇上品,之前的“吹风价”为2.3万-2.4万元/平方米,开盘当天,最低价1.7万元/平方米便可入市,开发商负责人对记者称,当天就“劲销3亿元”。只不过,提起该楼盘的售价,语气中流露出委屈:“你看,这个价与周边的二手价明显倒挂了,如果不是受限购限贷影响,这样的地段,卖2.5万元/平方米很正常。”

开发商真的“挤”到肉了吗?不妨来追溯一下该项目的历史。2009年6月,深圳佳兆业以3.18亿元的总价拿下君汇上品所在地块,高出底价1.09 亿元,折合楼面地价5910元/平方米,扣除3896平方米回迁房面积后,楼面地价为6371元/平方米,这在当时已是海珠区“地王”。两年时间建成开卖,阳光家缘显示签约均价为2.2万元/平方米左右。显而易见,从“挤泡沫”到“挤利润”之间,开发商储存的“脂肪层”还很厚很耐挤。同样,元旦期间从 9000多元/平方米突然“跳水”到7500元/平方米“团购价”的南沙万科府前一号,据查证当初的购地成本仅为1175元/平方米。

更不容忽视的是,消费者的购买力,同样是挤一挤还是会有的。只要开出更务实的价钱,销售现场又会挤满了购房者。

挤一挤还是会有的,这或许决定了,2012年楼市的流行打法,就是先挤为快。抢先挤的,还能吸引眼球,还能挤出购买力,假如等整个市场“挤肉”成风,则为时已晚了。

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